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声势浩大的城中村改造和货币化安置,助推地王,撑起房价!【图文】
编辑:焦作楼市网 2018年06月25日10:22 来源:郑州楼市网
摘要:中国房地产,世间千古奇葩!
中国房地产,世间千古奇葩!

    2015年以前中国三四线城市房地产库存高居难以消化,有的地方甚至足够卖10年。很多开发商都没辙,选择灰头土脸逃离的不在少数,唯有碧桂园、恒大等坚守阵地,疯狂拿地,高速造房;地方政府也十分焦虑,因为开发商库存无法消化,银行贷款无法偿还,也意味着土地难以再拍高价,财政税收出现赤字,捉襟见肘。但熟料国家一句“去库存”,棚改工程大幕拉起,一改往日以房补房模式,采用货币化补偿的创新模式,不仅使得三四线城市库存直线消化,而且房价两年多以来蹭蹭上窜、地王频现。房价处于最低水平时卖不掉的房子,房价一涨,库存倒是轻松消化殆尽,所有的经济学常识,在中国房地产面前都是笑话。这难道不是千古奇葩吗?

    在这场轰轰烈烈的中国房地产“去库存”大运动中,碧桂园、恒大等坚守阵地,迎难而上,疯狂拿地,高速造房,最后赚个盆满钵满,使得恒大地产成为2016年宇宙第一房企、碧桂园成为2017年宇宙第一房企!

    当前,因受“房住不炒”和国家调控政策的影响,一线城市房价小幅下降,二线城市房价止涨,三四线城市因棚户区改造和城市拆迁货币安置等多方面的影响,去库存效果显著,甚至又出现新的楼市现象——“房慌”。

    如果把城市比作食物,一旦有大批的猎食者蜂拥而来,必定是嗅到了某种气息,正如自贸区时代,相关区域的房价在一夜之间会暴涨。而恒大、碧桂园、万达、中梁、绿地、荣盛、富力、华夏幸福、建业等众多一线房企进驻焦作的背后,到底隐藏了一种什么样的信息呢?

     一、焦作城市发展的机会在哪里?

    在今年4月26日第一财经·新一线城市研究所《中国城市商业魅力排行榜》上,焦作市位列四线城市,未来发展潜力无穷!

    1、区位优势: 焦作市位于河南省西北部,北依太行山,与山西晋城市接壤,南临滔滔黄河,与郑州市、洛阳市隔河相望,东临新乡市,西临济源。


     2、面积与人口:

    焦作市总面积4071.1平方公里,2017年末焦作全市总人口375.51万人,常住人口356.01万人。城镇化率达57.99%。焦作市作为三四线城市,2011年-2016年常住人口增长缓慢,甚至是负增长,2017年常住人口有所增长,但也仅仅不到11万。属于人口流出型区域城市。

    2011-2017年焦作市常住人口及城镇化率情况


     (河南楼市网数据研究中心绘制)

    3、便捷交通:

    + 公路:郑焦晋高速公路、新焦济高速公路、济洛高速公路、焦温高速公路穿境而过,地方高速公路与国家干线高速公路连通,实现了“县县通高速”、“乡乡通二级”、“村村通硬化路”。截至2014年末,焦作市高速公路通车里程达到204公里。

    + 铁路:焦作市境内有焦枝(焦作--枝城)、焦太(焦作--太原)、焦新(焦作--新乡)、月侯(月山--侯马)四条铁路线,有月山、待王两个较大的货运编组站,铁路交通便利。河南省第一条城际铁路——郑焦城际铁路已经开工建设。郑太高铁在境内设有焦作站和博爱站。

    + 城际交通:郑焦城际公交、郑焦城际轻轨等


     4、丰富的旅游资源:

    焦作是中国太极拳发源地。拥有云台山、神农山、青天河等3个5A级景区,CCTV焦作影视城、圆融无碍禅寺等3个4A景区,韩愈陵园、群英湖、穆家寨生态农业观光园、蒙牛乳业工业旅游区4个3A景区,朱载堉纪念馆1个2A景区。

    5、城市荣誉:

    2006年2月,联合国世界旅游评估中心授予焦作旅游“世界杰出旅游服务品牌”荣誉,是中国首获此殊荣的城市。

    2008年3月,焦作被确定为全国首批资源枯竭型城市(煤炭类)。

    2012年,焦作被河南省人民政府确定为建设中原经济区经济转型示范市,被香港特别行政区政府、香港《大公报》及全球23家驻港领事馆联合授予“中国最具海外影响力城市”荣誉称号。

    2013年,焦作成为世界旅游城市联合会成员城市。香港浸会大学当代中国研究所将河南焦作列为“中国十大创新城市”之一。

    中国最佳休闲旅游城市、世界杰出旅游服务品牌(中国首个)、中国优秀旅游城市、中国投资环境百佳城市、跨国公司最佳投资城市、全国双拥模范城市、国家园林城市、中国十大创新城市、中国太极拳发源地 环球旅游精品·山水旅游目的地奖、中国旅游竞争力百强市、中国投资环境百佳城市、中国长寿之乡(修武县)、国家森林城市(2016年)、2017中国特色魅力城市200强、2018畅游中国100城,等等


     6、焦作经济发展稳中求进:

    近年来,焦作市认真贯彻落实党的十九大精神,以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,严格落实各项决策部署,坚持稳中求进工作总基调,贯彻新发展理念,以供给侧结构性改革为主线,推动结构优化、动力转换和质量提升,着力发挥优势打好“四张牌”,学深杭、促创新,克难攻坚、开拓进取,经济社会保持稳中有进、稳中向好的发展态势。

    2017年焦作市地区生产总值(GDP)2342.80亿元,比上年增长7.4%。仅从GDP总量来看,连续多年位居河南第七位;从GDP增长率比较,连续多年位居河南下游,其中2017年位居河南第十五位。

    2011-2017年焦作市国民生产总值(GDP)及增长率情况


     (河南楼市网数据研究中心绘制)

    焦作市深入贯彻落实科学发展观和各项宏观调控政策,持续推进重大项目建设,狠抓结构调整和产业升级,全市固定资产投资保持了较快增长,运行态势基本平稳。2017年固定资产投资(不含农户)2453.77亿元,比上年增长11.6%。

    2011-2017年焦作市全社会固定资产投资与增长率情况


     (河南楼市网数据研究中心绘制)

    2017年焦作市房地产开发企业投资117.67亿元,比上年增长4.5%;其中住宅投资94.57亿元,增长9.1%。

    2011-2017年焦作市房地产开发/住宅投资及增长率


     (河南楼市网数据研究中心绘制)

    从上图可以看出, 2011-2017年焦作市房地产开发及住宅持续投资力度不大,在一定程度上也反映房地产销售市场的低沉,因为销售端在一定程度上影响开发投资端。

    2017年,焦作市商品房屋施工面积841.63万平方米,下降19.5%;其中住宅施工面积717.80万平方米,下降13.9%。

    2011-2017年焦作市房屋/住宅施工面积及增长率


     (河南楼市网数据研究中心绘制)

    2017年焦作市商品房屋竣工面积62.70万平方米,下降40.0%;商品房屋销售面积303.02万平方米,增长8.9%。

    2011-2017年焦作市商品房房屋竣工面积及增长率


     (河南楼市网数据研究中心绘制)

    2011-2017年焦作市商品房销售面积及增长率


     (河南楼市网数据研究中心绘制)

    2018年1-5月份焦作市中心城区商品房成交4220套,成交面积为44.34万平米,其中商品住宅成交3504套,成交住宅面积为40.1万平米,成交金额为25.34亿元人民币;1-5月份,焦作市中心城区商品住宅成交均价为6317元/平方米,与去年商品房成交均价5266元/平方米相比,已上涨近20%。

    2018年前5个月焦作市中心城区商品住宅成交金额及均价


     (河南楼市网数据研究中心绘制)

    以史为鉴,我们来回顾下焦作房价的前世今生——

    ▶初始期:2005年之前,1000元/平米左右,市场仅有极少量商品房;

    ▶起步期:2005年-2009年,最高不超2800元/平米,大批量商品房涌入市场,但以当时的收入而言,一般老百姓根本买不起;

    ▶发展期:2010-2015年,飙升至6000元/平米,个别楼盘达7000元/平米,开发商与购房者开始觉醒,其间调控虽不断出台,但扔挡不住市场的热情高涨。

    ▶上升期:2016年以来,随着恒大、碧桂园、万达等国内一线大牌房企的进驻,成品房开始推向焦作房地产市场,部分楼盘销售价格出现新的上涨。特别是焦作新城区板块成为焦作又一宜居热土,该板块在售楼盘有恒大城、恒大悦龙台、焦作碧桂园、东方今典·境界等楼盘项目,在售房源精装房均价为8500元/平方米,毛坯房均价为6500元/平方米,以改善型置业者居多。

    7、金融市场稳步发展:

    2017年末全市金融机构各项人民币存款余额1778.14亿元,比上年末增长9.1%。其中,住户存款余额1111.36亿元,增长7.7%。各项人民币贷款余额1223.50亿元,增长12.5%。其中,住户贷款余额363.89亿元,增长31.9%;非金融企业及机关团体贷款余额859.61亿元,增长5.9%。

    2011-2017年焦作市金融机构存款/贷款余额及增长率情况


     (河南楼市网数据研究中心绘制)

    二、住宅用地“僧多肉少”,地价怎能不称“王”?

    1、焦作近期土地供应计划:

    2017年市本级国有建设用地供应,优先保障南水北调城区段绿化带和提升区以及城中村改造工程、黑臭水体安置、新河商务区等十大基础设施建设项目用地;大力支持电商物流、创意产业园等“四种经济”项目用地;严格控制商服用地、适度扩大房地产项目用地供应规模。


     采取“盘活存量、做优增量”,积极推进城镇低效用地再开发,促进城镇更新改造和产业转型升级,优化土地利用结构,提升城镇建设人口、产业承载能力,建设和谐宜居城镇,以较少的土地资源支撑百城建设提质工程。

    2017年焦作市市本级国有建设用地供应总量计划安排377.2579公顷(合5658.8685亩),其中新增建设用地计划供应305.7052公顷(合4585.5780亩),存量建设用地计划供应71.5527公顷(合1073.2905亩)。2017年计划供应住宅用地132.1846公顷,占国有建设用地供应总量的35.04%。

    2011-2017年焦作市各类型土地供应情况统计(单位:公顷)


     (河南楼市网数据研究中心绘制)

    焦作市市区土地级别与基准地价(单位:元/平方米)


     (河南楼市网数据研究中心绘制)

    2、土地供应“僧多肉少”,地价怎能不称“王”?

    除建业之外,恒大、碧桂园、万达、中梁、绿地、华夏幸福、富力、荣盛等国内一线房企强势入驻焦作,土拍市场血雨腥风,价格攀升、“地王”不断!


     在建业进驻焦作多年之后,2016年恒大地产以“地王”身份进驻焦作,随后碧桂园、中梁也以“王者荣耀”入驻焦作,将焦作地价如吃多了怀山药一样“高昂不止”,最终让582万元/亩的新地王独立怀州,遥等新的地王诞生。

    恒大、碧桂园、万达、华夏幸福、绿地、荣盛、富力等国内大牌开发商到来对焦作楼市是否会带来新一轮的洗牌尚且不论,但对未来市场的发展除了建筑品质、居住水平、物业服务等多方面影响之外,也会引领房价有新的上涨,对于购房者来说可谓是喜忧参半……


     (河南楼市网数据中心绘制)

    近几年焦作土地市场供应量有限,住宅用地更是少之又少,“僧多肉少”怎不称“王”?

    面粉价格上涨,面包价格怎能不涨?

    焦作土地市场典型“地王”分析


     (河南楼市网数据中心绘制)

    三、城中村改造 + 货币化安置,利好焦作楼市

    近日,焦作城中村改造项目集中开工!其中山阳区棚户区(城中村)改造项目计划总投资52亿元,建设安置房7300多套,集中开工的李河村、墙北村、山阳实业公司3个集中安置小区项目;示范区城市总规建设用地范围内有16个城中村,计划改造成金沙、沁苑、沁泉湖、滨河、鑫河、碧莲湖、龙源、南李万8个社区。


     焦作2018年山阳、解放、马村、中站、示范区部分棚户区(城中村)改造项目;2018年焦作这些地方将有大变化!身价暴涨!有你家吗?

    1、山阳区

    焦作市2018年山阳区棚户区(城中村)改造共涉及:张庄村、山阳实业公司城中村、墙北村、化二西厂棚户区、润兴实业公司城中村。

    涉及征迁户数3226户,征迁面积47.89万平方米(以最终调查数据为准)。


    


     2、解放区

    根据焦作市棚户区(城中村)三年改造提升规划方案,西王褚村、东于村、西于村、东王褚村和新店村涉及沿南水北调干渠区域,属重点改造项目。西王褚村等五个城中村改造项目计划征收1692户,计划征收房屋建筑面积589502平方米,货币化安置2798户,计划新建住房2963套,面积325879平方米。

    除了上述地方,田涧村、东于村、小庄村、士林村、新庄村和制革厂周边棚户区及涧西街棚户区属重点拆迁项目,属今年重点改造项目。


    


     3、马村区

    2018年马村区棚户区(城中村)改造共涉及:靳作村、小王村、西待王村、白庄村。


    


     4、中站区

    中站区冯封棚户区(和悦小区)安置房建设项目,总占地面积约104870平方米(合157.31亩)。其中,规划道路占地面积21695平方米(合32.54亩),绿地占地面积8585平方米(合12.88亩),小区实际用地面积74590平方米(合111.89亩)。


     5、示范区

    示范区核心城市功能区辖2个办事处,21个行政村人口27586人,村庄现状占地8536亩,规划新型城市社区9个,项目总投资约86亿元,规划安置用地1240亩,安置后可节约土地7296亩,节地率85%。

    2018年示范区棚户区(城中村)改造共涉及:金沙社区、沁园社区、滨河社区、沁湖社区、北李万村、龙源社区、山阳湖社区、鑫和社区。


    


     本年度声势浩大的城中村改造和货币化安置,将大大促进焦作房地产市场销售,对当前手续齐全、品牌开发商的存量房有很大的去化效果!

    万事俱备,东风又起,房屋销售好时机!当前买房正是好时机,你懂得!

    四、焦作房地产市场区域价值分析 近几年来,作为有着工业基础、又有庞大旅游资源的焦作,在城市发展中经历了从工业到旅游的不断定位调整,而焦作房地产市场发展一直比较低沉,有时大牌房企在焦作也伸不开手脚,被“太极”所束缚。同为黄河北,新乡出现了平原新区并吸引了大批郑州客户,焦作虽有传言武陟划入郑州的消息,在没有官方批文的情况下,也只是某些开发商的一方情愿或别有用心。因此,在很长一段时间里,焦作房价始终安隅一方,并无野蛮生长的机会。

    品牌开发商+地王+城中村改造+货币化安置,焦作房价怎能不上涨?

    如果您是刚需,如果您需要住房,尽快上车吧!但在焦作房地产市场群雄逐鹿之机,您只需管好自己的钱袋子!上车有先后,也有学问,万万不可上错车!


     1、老城区板块:交通便利,性价比高

    城市老城区代表的是成熟和方便,也代表着难以割舍的城市情感。在城市建设大潮中,我们看到更多的人选择老城区板块楼盘居住。我们以南水北调运河为界,南水北调运河以北的老城区目前在售的有征云·悦景、中梁·首府、中弘·名珺城、盛业·清华园、金德利公馆、星凯·国际城、逸景雅居、鹿港小镇、浙商·城市之星、腾飞雅苑、远大·未来城、华融·国际水岸等楼盘项目,这些楼盘周边配套较为成熟,教育资源丰富,交通便利。目前,在售房源均价约为5500元/平方米,性价比较高;适合刚需和改善型置业者上车。


     (中梁·首府效果图)

    2、人民路板块:配套成熟,品质较高

    作为新老城区中间的板块——人民路板块,因其配套完善、商业氛围浓厚,深受焦作置业者的喜爱。目前,人民路板块发展已日趋成熟,行政单位、学校、医院、写字楼、高档公寓、精品商业街区以及银行、证券等金融机构齐聚,已证明了这个板块非凡的价值。这里聚集了大量的成熟高档社区,在售的有金山·东方花园、亿祥·亲亲里、建业·公园里、建业·春天里、建业·世和府、和兴·东方名城、大中海·国滨城、和诚·外滩、四季花城、大地·时光里、万隆·清水湾、锦绣公馆等楼盘项目。其中,人民路板块东部区域房地产项目居多,这些楼盘普遍品质较高。目前在售房源均价约为6500元/平方米,适合刚需和改善型置业者上车,改善型置业者请速上车。


     (建业·世和府效果图)

    3、新城区板块:宜居热土,未来可期

    新城区板块是一个新兴板块,目前舒适的生活圈已经初步形成。这里聚集了众多高新产业,有深厚的产业经济基础,是现代都市小白领的天堂。目前,该板块内的道路、管网等基础设施和公共服务设施已实现全覆盖,区域内有河南理工大学、焦作第一中学、焦作同仁医院、焦作市第二人民医院等优质教育、医疗资源。该板块地产发展呈现出生机勃勃的态势,随着碧桂园、恒大一线房企的入驻,高档住宅成为这里居住生活的标签。未来,新城区板块必将成为焦作又一宜居热土。目前,该板块在售楼盘有恒大城、恒大悦龙台、焦作碧桂园、东方今典·境界、中世花园、正大·国贸中心、百大嘉苑等楼盘项目,在售房源精装房均价约为8500元/平方米,毛坯房均价约为6500元/平方米,最适合改善型置业者上车。


     (恒大城效果图)

    4、总结:

    从这三个板块对比可以看出,目前焦作房价处于南高北低的态势,各板块的楼盘品质也高低不一,喜欢生活气息浓一些的、考虑孩子上学方便的,可选择老城区板块的楼盘。看中楼盘品质和未来发展潜力的可以选择新城区板块的楼盘。总体来说,尽管近两年来土地供应量加大,但随着城中村改造和货币化安置,楼市的后续库存在一定时间段捉襟见肘,甚至引起“房慌”!

    焦作市区在售楼盘价格行情

    “金三银四”刚过,“金九银十”未到,目前房地产销售市场处于“淡季”,近期可能不少人接到楼盘销售的电话多了,有部分楼盘打折优惠力度加大,也有楼盘推出首付分期等政策。对于购房者来说,这些都是一个不错的转向,还没买到房的,可以多多关注接下来的楼市动向,以便及时入手合适的房源。现将焦作市区部分在售楼盘价格呈现给您,仅供参考!


     总之,无论选择哪个板块里的楼盘,适合自己的就是最好的。

    如果您在购房置业过程中还有什么问题,请在文章下面留言给我们,我们给您更好的解答!愿您购房愉快、早日安家!

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